КУПІВЛЯ НЕРУХОМОСТІ В ІТАЛІЇ

Legal Case — Ваш надійний юридичний міст до Італії

Італія залишається одним із найпривабливіших напрямків у Європі для нерезидентів, які розглядають покупку нерухомості: для життя, інвестицій, оренди, створення бізнесу або отримання податкових та міграційних переваг.

Нерухомість на Тосканських пагорбах, апартаменти у Мілані, вілли на Сардинії чи об'єкти під туристичний бізнес — можливості різні, але підхід має бути єдиним: юридично безпечним, передбачуваним і структурованим.

Водночас італійське законодавство суворе, багаторівневе й має суттєві відмінності від системи багатьох інших країн. Для іноземного покупця важлива не лише інформація — а правильна стратегія, юридичний захист і точний супровід від першого запиту до отримання ключів.

ДЛЯ КОГО ЦЕЙ ГІД

Ця інформація створена для:

• інвесторів, які шукають об’єкти під оренду або бізнес (B&B, туристичні резиденції, commercial real estate)

• покупців, які планують переїзд або отримання резиденції

• власників бізнесу, що працюють із італійським ринком

• приватних осіб із України, США, ЄС, Канади, Близького Сходу та інших країн, які хочуть легально придбати нерухомість в Італії.

1. Вибір об'єкта та первинна юридична перевірка

Перший — і один із найважливіших етапів.Юрист проводить комплексну Due Diligence, що включає:

• перевірку власності в Registri Immobiliari

• аналіз наявності обтяжень, арештів, іпотек

• відповідність документації (catasto vs titolo di proprietà)

• технічну відповідність (перевірка urbanistica та conformità edilizia)

Legal Case супроводжує покупця з моменту вибору об’єкта та забезпечує:

✔ підготовку та подання першої пропозиції (Offerta irrevocabile)

✔ переговори щодо умов покупки

✔ юридичний аналіз документів відповідно до Codice Civile та спеціальних норм

✔ захист інтересів клієнта під час кожного етапу угоди

2. Попередній договір (Compromesso / Preliminare)

Цей документ фіксує ключові умови угоди, графік платежів, гарантії та відповідальність сторін.

Основні риси:

• юридично зобов’язує сторони

• передбачає завдаток 10–20%

• засвідчується нотаріусом

• блокує об’єкт від продажу третім особам

Стаття 1385 Codice Civile:

• якщо відмовляється покупець → завдаток залишається продавцю

• якщо відмовляється продавець → повернення в подвійному розмірі

Для іноземних покупців можливе внесення завдатку:

✔ безпосередньо продавцю або

✔ на депозит нотаріуса — формат із підвищеним рівнем безпеки.

3. Codice Fiscale, банківський рахунок та порядок оплати

Для нерезидента ключовим є правильне оформлення фінансової частини.

Codice Fiscale потрібен для:

• укладання договорів

• реєстрації прав власності

• фінансових операцій

• іпотечного фінансування

Банківський рахунок в Італії

Відкрити рахунок можна за умови легального перебування або residenza.Банки мають право вимагати документи відповідно до D.Lgs. 231/2007 (anti-money laundering).

Оплата може здійснюватися:

✔ з італійського рахунку

✔ з рахунку іншої країни світу

✔ третьою особою (із відповідним документальним обґрунтуванням)

Готівкові розрахунки заборонені.

4. Фінансування: іпотека та лізинг

Іноземні покупці можуть скористатися:

• Mutuo (іпотека)

• Leasing immobiliare (лізинг на нерухомість)

Можливість визначається:

• рівнем доходів

• кредитною історією

• міграційним статусом

• підтвердженням джерел коштів

Legal Case супроводжує процес отримання фінансування, включаючи переговори з банком.

5. Нотаріальний акт (Atto di compravendita)

Це фінальний юридичний етап. Нотаріус:

• перевіряє легальність угоди

• підтверджує джерело коштів

• реєструє право власності

Після підписання акта покупець офіційно стає власником.

6. Податки при купівлі нерухомості в 2025 році

Податок	Стандарт	Пільга “Prima casa”
Imposta di Registro	9%	2%
Кадастровий податок	1%	50€
Іпотечний податок	1%	50€

Пільга Prima Casa діє лише якщо покупець зареєструє residenza в об'єкті протягом 18 місяців.

Типові помилки нерезидентів (і як ми їх запобігаємо)

❌ внесення завдатку без юридичної перевірки

❌ купівля об’єкта з порушеннями urbanistica

❌ оплата з неправильним призначенням платежу

❌ довіра до агентів без юридичного захисту

Дистанційна покупка — можливо

Іноземні покупці можуть оформити угоду дистанційно через:

✔ цифровий підпис (у випадках коли це допускає процедура)

✔ довіреність (Procura notarile)

✔ консульську сертифікацію

Унікальність Legal Case

Ми — команда з міжнародним підходом. У Legal Case працюють українські адвокати у партнерстві з італійськими avvocati та нотаріусами, що спеціалізуються на угодах із нерезидентами.

ЦЕ ЗАБЕЗПЕЧУЄ:

• точне розуміння різниці правових систем

• супровід англійською, українською, італійською та іншими мовами

• формат turn-key — від консультації до отримання ключів

Географії немає значення — ми працюємо по всій Італії.

Готові придбати нерухомість або інвестувати в Італії?

Наші клієнти приходять за безпекою, точністю та комфортом юридичного процесу.

Запрошуйте консультацію! Конфіденційно. Експертно. Передбачувано.